Le marché immobilier dans le Calvados en 2025-2026

En cette fin d’année 2025, le marché immobilier du Calvados se stabilise après plusieurs années de hausse. Les prix se maintiennent et la demande reste soutenue, portée par le dynamisme de Caen, l’attrait du littoral et la diversité des logements disponibles. À l’approche de 2026, primo-accédants, familles et investisseurs recherchent des biens adaptés à leur budget, dans un contexte d’assouplissement progressif des taux d’emprunt. Une agence immobilière normande peut alors aider à mieux comprendre les spécificités du marché local.

Cet article présente un tour d’horizon des tendances 2025-2026 : évolution des prix, communes les plus recherchées et quelques repères pratiques pour vous accompagner dans vos projets immobiliers dans le Calvados.

État du marché immobilier fin 2025

Le Calvados affiche une tendance de stabilisation : le prix médian au m² tourne autour de 3 039 € en novembre 2025 (+6 % sur un an, +49 % sur cinq ans).​

• Les maisons affichent une médiane à 2 419 €/m², soit une légère baisse sur l’année (-2 %), tandis que les appartements gagnent doucement (+36 % sur 5 ans ; médiane : 3 865 €/m²).​
• Les délais de vente s’allongent quelque peu dans certaines zones rurales, alors que la demande se maintient en ville et sur le littoral.
• L’offre diversifiée (maisons individuelles, lots neufs, appartements anciens) attire des profils variés : jeunes actifs, familles, retraités et investisseurs.

Le loyer moyen progresse aussi : il s’établit à 15 €/m² (+4 % sur un an). Ce dynamisme locatif favorise aussi bien le rendement des biens en location que l’accession à la propriété pour ceux qui souhaitent acheter puis louer.

Les communes les plus prisées du Calvados

En 2025, plusieurs communes du Calvados se distinguent par leurs prix élevés au mètre carré, reflétant différents facteurs comme la qualité de vie, le dynamisme économique ou le patrimoine local :

• Deauville : Prix moyen autour de 6 615 €/m², marché stable et haut de gamme, connu pour le tourisme, les biens de luxe et son cadre balnéaire.
• Trouville-sur-Mer : Environ 5 350 €/m², station balnéaire avec une demande soutenue sur les maisons et appartements.
• Cabourg : Près de 5 243 €/m², secteur familial avec une forte progression des prix ces dernières années.
• Villers-sur-Mer : Prix moyen d’environ 4 217 €/m², apprécié pour son environnement naturel préservé.
• Caen : Prix moyen autour de 3 600 €/m², capitale économique et universitaire, quartiers bien desservis et demandés.
• Honfleur : Autour de 3 700 €/m², ville historique avec une activité touristique importante.
• Ouistreham : Près de 3 995 €/m², portuaire avec une population résidentielle stable.
• Carpiquet : Prix moyen de 3 690 €/m², zone en développement bénéficiant de sa proximité avec l’aéroport.
• Fleury-sur-Orne : Environ 3 500 €/m², cadre tranquille proche de Caen.
• Bayeux : Prix moyen de 3 130 €/m² en forte hausse, ville avec un patrimoine historique reconnu.
• Épron, Bretteville-sur-Odon, Hérouville-Saint-Clair, Louvigny : Prix compris entre 2 700 et 3 400 €/m² selon quartiers et proximité des infrastructures urbaines.

Focus sur l’immobilier à Caen

Caen reste une valeur sûre du marché immobilier du Calvados. Fin 2025, le prix médian au mètre carré est d’environ 3 603 €, avec une progression annuelle d’environ 11% et une augmentation cumulée d’environ 47% sur cinq ans. Les quartiers de Vaucelles, Hastings, Saint-Jean et Venoix sont particulièrement recherchés pour leur accessibilité et leur qualité de vie.​

Le marché locatif est important avec un taux de vacance bas, surtout pour les petites surfaces. Les maisons avec jardin conservent une forte attractivité liée à la demande d’espace extérieur.

Plusieurs projets immobiliers participent activement au renforcement de l’attractivité urbaine :

• Les Rives de l’Orne / Presqu’île : Ce secteur en plein développement propose une offre importante de logements neufs et récents, intégrés dans un environnement dynamique avec commerces, bureaux et espaces culturels. Il cible surtout une population jeune et active.​

• Quartiers en renouveau (Sainte-Thérèse, Demi-Lune) : Ces secteurs connaissent une transformation avec des projets de rénovation urbaine qui offrent des biens à prix accessibles, intéressant notamment les primo-accédants et investisseurs.​

• Projet Les Cascades : Situé à l’entrée des Rives de l’Orne, ce programme immobilier neuf combine logements modernes, bureaux, commerces et espaces verts, avec une forte dimension écologique, dont des façades végétalisées. Initialement prévu pour 2025, il illustre la modernisation continue de Caen avec une vision durable.​

• Développement universitaire : L’Université de Caen Normandie investit dans de nouveaux bâtiments dédiés au développement des compétences, un facteur qui soutient la stabilité démographique et économique, renforçant la demande immobilière locative.​

Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2026 ?

Les perspectives pour le marché immobilier dans le Calvados en 2026 sont globalement positives, s’appuyant sur plusieurs facteurs clés observés en fin 2025 :

• La baisse progressive des taux d’intérêt devrait se poursuivre, facilitant l’accès au crédit et améliorant le pouvoir d’achat des acquéreurs. Depuis la fin 2023, ces taux ont diminué de manière significative, favorisant une dynamique plus active du marché.​
• La stabilité des prix est attendue avec une progression modérée comprise entre 2% et 3% en moyenne. Cette hausse variera selon les communes et les types de biens, avec une attente de stabilité voire légère progression dans les quartiers centraux et patrimoniaux, mais un ajustement possible dans les zones périphériques ou énergivores.​
• Les grandes villes comme Caen devraient conserver une bonne stabilité grâce à un tissu économique solide, une offre locative dynamique et des projets urbains ambitieux (rénovations, développement de la Presqu’île, mobilités douces).​
• Les zones côtières telles que Deauville, Bayeux ou Honfleur continueront à attirer la demande, particulièrement pour les résidences secondaires et les investissements patrimoniaux.
• Les primo-accédants bénéficieront de conditions bancaires plus souples, avec des critères d’octroi de crédit légèrement assouplis, permettant un accès plus large à la propriété, notamment dans les quartiers en mutation, les projets neufs et les zones résidentielles attractives.​
• Les investissements urbains, les projets de rénovation et les aménagements des centres-villes continueront de renforcer l’attractivité du territoire, notamment à Caen, avec des opérations structurantes qui valorisent les quartiers et augmentent la qualité de vie.

En résumé, 2026 s’annonce comme une année d’opportunités modérées avec un marché équilibré entre demande soutenue et évolution maîtrisée des prix, favorisant tant les acheteurs que les investisseurs sur l’ensemble du Calvados.

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter

• Frais de notaire
  En 2025, les frais de notaire dans l’immobilier ancien dans le Calvados (et en France en général) s’élèvent en moyenne entre 7% et 8% du prix d’achat. Cette part comprend principalement les droits de mutation reversés à l’État et aux collectivités, la rémunération du notaire selon un barème dégressif, ainsi que les débours (frais avancés par le notaire pour les formalités administratives). Par exemple, pour un bien ancien à 200 000 €, les frais peuvent atteindre autour de 14 000 to 16 000 €.​
  Dans le neuf, ces frais sont sensiblement réduits, généralement compris entre 2% et 3,5% du prix de vente, du fait de l’exonération partielle des droits de mutation et d’autres dispositifs fiscaux favorables.​

• Taux de prêt immobilier
  Le taux moyen des crédits immobiliers à fin 2025 est d’environ 3,08%, avec des variations en fonction de la durée et du profil emprunteur. Après une période de taux élevés, une baisse progressive facilite le financement, notamment pour les primo-accédants et investisseurs.​

• Accompagnement par une agence locale
  Faire appel à une agence immobilière à Caen pour bénéficier d’un conseil personnalisé, d’une meilleure connaissance du marché local, et d’un accompagnement dans la négociation du prix. L’agence sécurise aussi les démarches administratives et optimise l’investissement locatif ou patrimonial.

FAQ – Marché immobilier dans le Calvados

1. Quels sont les prix moyens au mètre carré dans le Calvados en 2025 ?
Les prix varient selon les communes, avec environ 6 600 €/m² à Deauville, 3 600 €/m² à Caen, et entre 2 700 et 3 300 €/m² dans des communes proches de Caen comme Épron.​

2. Quels quartiers sont les plus recherchés à Caen ?
Vaucelles, Hastings, Saint-Jean, et Venoix figurent parmi les quartiers les plus prisés pour leur équilibre entre accessibilité, services et proximité des centres d’activité économique et universitaire.​

3. Pourquoi faire appel à une agence immobilière locale en Normandie ?
Une agence locale offre un conseil personnalisé, une connaissance fine du marché et accompagne dans la négociation, la sécurisation des démarches et l’optimisation de l’investissement.​

4. Quels projets immobiliers impactent Caen en 2025 ?
Le développement de la Presqu’île, le projet de tramway, ainsi que des programmes mixtes de logements, bureaux et commerces renforcent l’attractivité et la valeur patrimoniale de Caen.

5. La demande locative est-elle forte dans le Calvados ?
Oui, particulièrement dans les grandes villes et les zones universitaires, avec un taux de vacance faible.

6. Quels types de biens immobiliers sont les plus recherchés ?
Les petites surfaces pour la location et les maisons avec jardin pour les familles.

7. Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier calvadosien en 2025 ?
Stabilité des prix, perspectives de hausse modérée, diversité des zones et attractivité touristique.

8. Qu’est-ce que la Demande de valeurs foncières (DVF) et comment puis-je l’utiliser ?
La DVF est un service public en ligne qui permet d’accéder gratuitement aux données réelles des ventes immobilières réalisées en France durant les cinq dernières années. Vous pouvez consulter le prix des transactions en fonction de l’adresse, du type de bien (appartement, maison, terrain) et de sa surface.

Consulter également notre article sur les étapes clés pour réussir son achat immobilier en Normandie, qui détaille chaque phase importante de votre projet.
Lien : https://www.caen-immo.fr/etapes-cles-pour-reussir-achat-immobilier-normandie/